Aumento del alquiler: cuánto vas a pagar desde diciembre de 2023 y cómo calcularlo

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• Los contratos regidos por la ley de 2020 aún se ajustan cada 12 meses.
• Y ahora, por la inflación, llega otra suba récord. La fórmula a aplicar.

Aunque el Congreso haya sancionado en octubre una nueva ley de alquileres con un mecanismo de actualizaciones semestrales; y aunque el presidente electo Javier Milei haya dicho que quiere derogarla, lo cierto es que hasta ahora nada cambió para quienes tienen en marcha contratos firmados previo a la última reforma.

Los alquileres iniciados entre el 1° de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 seguirán -hasta su culminación- regidos por la ley de 2020, la cual prevé un solo ajuste anual atado a dos variables clave de la economía.

Así, para los inquilinos que deban afrontar esa modificación en diciembre de 2023 el incremento en el monto mensual del alquiler será muy importante.

Tras 12 meses sin cambios, estas familias tendrán que pagar bastante más del doble que lo desembolsado en noviembre. De un mes al otro el aumento será del 128,3%.

Se trata de un nuevo récord ya que superará el 119,5% aplicado en las actualizaciones de noviembre, el 115,3% de octubre, el 112,9% de septiembre, el 109,3% de agosto, el 104% de julio y el 100% de junio.

La nueva suba, ya confirmada, obedece a que según la ley de 2020 el monto mensual del alquiler varía cada año reflejando en buena parte la evolución del índice de inflación, el cual se disparó este año al mayor nivel desde 1991.

Para muchos inquilinos el ajuste anual de diciembre de 2023 será el primero de su contrato, firmado en 2022.

Para otros ya será el segundo y último cambio, si iniciaron el alquiler en el último mes del 2021.

En cualquier caso, la manera de calcular el nuevo monto -el que regirá para los próximos 12 meses- es la misma. Y es clave para todas las partes conocerla bien.

¿Cómo se define el porcentaje de aumento anual del alquiler según la ley de 2020?
La ley 27.551 estableció que los contratos deben durar al menos tres años. Y que, durante ese período, sobre el precio mensual “sólo pueden realizarse ajustes anuales”.

La norma ordenó hacer esos ajustes “utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)”.

Es decir, que los aumentos quedan en un punto medio entre lo que hayan avanzado en los últimos 12 meses la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia, siempre según los datos oficiales.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) es la entidad que sigue elaborando y publicando cada mes ese índice, llamado Índice para Contratos de Locación (ICL).

El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día, se pueden consultar en la web del BCRA (www.bcra.gob.ar).

De allí surge, por ejemplo, que en julio de 2020 el ICL había arrancado en 1,0; que en diciembre de 2022 (hace casi un año) ya era de 2,93; y que diciembre de 2023 lo iniciará en 6,69. Es decir, que en sólo tres años y cinco meses acumuló un avance del 569%.

Paso a paso, ¿cómo calcular qué aumento tendrá mi alquiler si el ajuste anual cae en diciembre de 2023?
En los últimos días el BCRA publicó los valores del ICL para la primera quincena de diciembre, por lo cual el cálculo ya puede realizarse. El procedimiento es el siguiente:

Paso 1: averiguar los ICL
Hay que consultar (aquí), por un lado, cuál era el ICL del día en el que se inició el contrato o bien del día de la última actualización (si ya se hizo una). Y por otro lado, cuál será el valor del ICL exactamente un año después, es decir, el día en el que tocará hacer el nuevo ajuste.

Por ejemplo, el 1° de diciembre de 2022 el ICL era 2,93 y el 1° de diciembre de 2023 el ICL será 6,69.

Paso 2: calcular la variación
Al ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL de hace un año (el del día del inicio del contrato o del primer ajuste). El número obtenido representa la variación del índice durante el último año de alquiler.

En el ejemplo, habrá que hacer la cuenta 6,69 dividido 2,93. Como resultado se obtiene un valor de 2,283276. Eso implica que el índice más que se duplicó y que habrá que aplicar un aumento del 128,3276%.

Paso 3: calcular el nuevo monto
Tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.

En el ejemplo, si desde diciembre de 2022 se venían pagando $100.000 al mes, habrá que multiplicar eso por 2,283276. La cuenta arroja $228.327: ese será el alquiler mensual que se deberá abonar entre diciembre de 2023 y noviembre de 2024 inclusive.

Por su parte, si la actualización se debiera aplicar no el primer día sino a mediados del mes, por ejemplo el 16 de diciembre, la suba será algo mayor: un 132,6% por ser el ICL inicial 3,03 y el final 7,05.

Así, por ejemplo, un alquiler de $85.000 pasará a $197.772; y uno de $130.000, a $302.475.​

¿Cómo hacer el cálculo de manera automática?
Distintas entidades vinculadas a los alquileres ofrecen calculadoras online gratuitas que permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en unos pocos segundos.

Se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y con sólo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.

Tres calculadoras que se pueden utilizar son:

-Cabaprop.com.ar. Es un desarrollo vinculado al Colegio Único de Corredores Inmobiliario de Capital (Cucicba).

-Indicecontratoalquiler.com.ar. Es la que recomienda la organización Inquilinos Agrupados.

-Calculadora del IVC. Es la opción oficial del gobierno porteño, creada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad.

Si hay que mudarse o renovar contrato, ¿a cuánto están ahora los precios en el mercado?
Según un informe del portal especializado Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires el valor promedio de alquiler de un monoambiente es ahora de $207.017 por mes para el primer período del contrato.

Asimismo, un departamento de dos ambientes cuesta ya unos $255.685 por mes y una unidad de tres ambientes se alquila a $343.227 por mes.

Esos precios promedio, relevados durante octubre, marcan que los alquileres en Capital ya tuvieron una suba del 175% desde enero, del 206% en sólo 12 meses y del 482% en los últimos 24 meses.

MDG